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ONERI DI COSTRUZIONE

In base al testo unico dell'edilizia (TUE), tutti gli interventi edilizi che rientrino nella categoria " Interventi di nuova costruzione " sono soggetti al pagamento di oneri di urbanizzazione primaria e secondaria ed oneri di costruzione.

Interventi edilizi di nuova costruzione sono:

1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali;

2) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;

Il contributo di costruzione comprende una quota di del costo di costruzione dei nuovi edifici, variabile dal 5 per cento al 20 per cento, che viene determinata dalle regioni in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni e della loro destinazione, dimensione ed ubicazione etc.

La prima legge che ha regolamentato tale onere è il DM 801/77, conosciuta come legge Bucalossi. Tale norma consente di redigere un calcolo analitico del costo di costruzione. Il calcolo si fonda sulla quantificazione della superficie utile residenziale S.u. dell’intervento (calpestabile dei locali abitabili) e della superficie non residenziale S.n.r: (balconi, logge terrazzi, locali accessori tipo corridoi, soffitte, etc.). Una serie di parametri connotano l’intervento se ad esempio di lusso o civile, comportando a maggiorazioni percentuali del costo di costruzione. Il costo di costruzione al metro quadro(computo metrico estimativo) è deliberato dalle regioni periodicamente, ciascun comune, tramite una delibera di Consiglio Comunale opportunamente legifera sul valore finale che può essere rivalutato. Sui siti dei comuni sono pubblicate, nella maggior parte dei casi, le tabelle contente i valori aggiornati dei relativi costi di costruzione e delle opere di urbanizzazione ( prezziario vol.1 e vol.2).

Una volta individuato il costo di costruzione al metro quadro lo si implementa dei coefficienti maggiorativi al metro quadro precedentemente citati. Ad esempio se un alloggio ha una S.u inferiore a 95 mq la percentuale di maggiorazione è nulla, se la superficie utile è compresa tra i 95 e 110 mq l’aumento è del 5% e così via.

Il costo maggiorato viene moltiplicato per la superficie complessiva dell’edificio valutata come 100% della S.u. e 60% della S.n.r. il contributo non è altro che una percentuale del costo così determinato in base alle percentuali di maggiorazioni precedentemente citate

Qui di seguito l’immagine dello schema di calcolo e delle percentuali,


In base al D.p.r. 380/01 all’art. 17, il contributo di costruzione non è dovuto per:

  1. gli interventi da realizzare nelle zone agricole, ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell’imprenditore agricolo a titolo principale;

  2. per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari;

  3. gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzate dagli enti istituzionalmente competenti nonché per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici;

  4. gli interventi da realizzare in attuazione di norme o di provvedimenti emanati a seguito di pubbliche calamità;

  5. i nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all’uso razionale dell’energia, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela dell’assetto idrogeologico, artistico-storica e ambientale.

Le costruzioni, gli impianti industriali e artigianali non sono soggette al contributo di costruzione ma al contributo pari alla incidenza delle opere di urbanizzazione, di quelle necessarie al trattamento e allo smaltimento dei rifiuti solidi, liquidi e gassosi e di quelle necessarie alla sistemazione dei luoghi ove ne siano alterate le caratteristiche.

Contributo di costruzione attività commerciali e turistiche o impianti destinati ad attività turistiche, commerciali e direzionali o allo svolgimento di servizi comporta la corresponsione di un contributo pari all’incidenza delle opere di urbanizzazione, nonché una quota non superiore al 10 per cento del costo documentato di costruzione stabilito con delibera del consiglio comunale.

Il Decreto Sblocca Italia (legge n. 164/2014) ha apportato sostanziali modifiche agli articoli 16, 17, 18 e 19 del citato D.P.R. n. 380/2001 (Testo unico dell’edilizia). In particolare, al fine di promuovere il recupero del patrimonio edilizio esistente, definisce le modalità di incentivazione per gli interventi di ristrutturazione edilizia, di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R., n. 380 del 2001, rispetto a quelli di nuova costruzione. "Per gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 6, comma 2, lettera a), qualora comportanti aumento del carico urbanistico, il contributo di costruzione è commisurato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione, purché ne derivi un aumento della superficie calpestabile."


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