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Aggiornamento: 3 giorni fa

Qualora un soggetto proprietario, possessore o detentore a qualsiasi titolo di un bene voglia intervenire su un immobile o un’area tutelati dal punto di vista paesaggistico, è necessario che, oltre al titolo edilizio previsto per la tipologia di intervento, richieda l’autorizzazione paesaggistica.

Nel articolo 23 del Testo Unico Edilizia dpr 380/2001 prevede autorizzazioni paesaggistiche preliminare del inizio attività.

Art. 23-bis. Autorizzazioni preliminari alla segnalazione certificata di inizio attività e alla comunicazione dell'inizio dei lavori

1. Nei casi in cui si applica la disciplina della SCIA, prima della presentazione della segnalazione, l'interessato può richiedere allo sportello unico di provvedere all'acquisizione di tutti gli atti di assenso, comunque denominati, necessari per l'intervento edilizio, o presentare istanza di acquisizione dei medesimi atti di assenso contestualmente alla segnalazione. Lo sportello unico comunica tempestivamente all'interessato l'avvenuta acquisizione degli atti di assenso. Se tali atti non vengono acquisiti entro il termine di cui all'art. 20, c. 3, si applica quanto previsto dal c. 5-bis del medesimo articolo.

2. In caso di presentazione contestuale della segnalazione certificata di inizio attività e dell'istanza di acquisizione di tutti gli atti di assenso, comunque denominati, necessari per l'intervento edilizio, l'interessato può dare inizio ai lavori solo dopo la comunicazione da parte dello sportello unico dell'avvenuta acquisizione dei medesimi atti di assenso o dell'esito positivo della conferenza di servizi.

L’amministrazione preposta al rilascio dell’autorizzazione paesaggistica è la regione ovvero un ente pubblico da essa delegato (Comune, Ente Parco, Provincia). La necessità dell’autorizzazione viene verificata caso per caso, anche con riferimento alla tipologia dell’intervento.


Interventi non soggetti ad autorizzazione paesaggistica L’autorizzazione non è richiesta nei seguenti casi (art. 149):

  • interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, di consolidamento statico e restauro conservativo, a condizione che non alterino lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore degli edifici;

  • interventi inerenti l’esercizio dell’attività agro-silvo-pastorale che non comportino alterazione permanente dello stato dei luoghi con costruzioni edilizie ed altre opere civili, e sempre che si tratti di attività ed opere che non alterino l’assetto idrogeologico del territorio;

  • taglio colturale, forestazione, riforestazione, opere di bonifica, antincendio e di conservazione da eseguirsi nei boschi e nelle foreste tutelati ai sensi dell’articolo 142, comma 1, lettera g), purché previsti ed autorizzati in base alla normativa in materia.

Interventi soggetti ad autorizzazione paesaggistica semplificata, dpr 13/02/2017

Breve elenco degli INTERVENTI DI LIEVE ENTITÀ SOGGETTI A PROCEDIMENTO AUTORIZZATORIO SEMPLIFICATO

B.1. Incrementi di volume non superiori al 10 per cento della volumetria della costruzione originaria e comunque non superiori a 100 mc, eseguiti nel rispetto delle caratteristiche architettoniche, morfo-tipologiche, dei materiali e delle finiture esistenti. Ogni ulteriore incremento sullo stesso immobile da eseguirsi nei cinque anni successivi all’ultimazione lavori è sottoposto a procedimento autorizzatorio ordinario;

B.2. realizzazione o modifica di aperture esterne o finestre a tetto riguardanti beni vincolati ai sensi del Codice, art. 136, comma 1, lettere a), b e c) limitatamente, per quest’ultima, agli immobili di interesse storico-architettonico o storico-testimoniale, ivi compresa l’edilizia rurale tradizionale, isolati o ricompresi nei centri o nuclei storici, purché tali interventi siano eseguiti nel rispetto delle caratteristiche architettoniche, morfo-tipologiche, dei materiali e delle finiture esistenti;

B.3. interventi sui prospetti, diversi da quelli di cui alla voce B.2, comportanti alterazione dell’aspetto esteriore degli edifici mediante modifica delle caratteristiche architettoniche, morfo-tipologiche, dei materiali o delle finiture esistenti, quali: modifica delle facciate mediante realizzazione o riconfigurazione di aperture esterne, ivi comprese vetrine e dispositivi di protezione delle attività economiche, o di manufatti quali cornicioni, ringhiere, parapetti; interventi sulle finiture esterne, con rifacimento di intonaci, tinteggiature o rivestimenti esterni, modificativi di quelli preesistenti; realizzazione, modifica o chiusura di balconi o terrazze; realizzazione o modifica sostanziale di scale esterne;

B.4. interventi sulle coperture, diversi da quelli di cui alla voce B.2, comportanti alterazione dell’aspetto esteriore degli edifici mediante modifica delle caratteristiche architettoniche, morfo-tipologiche, dei materiali o delle finiture esistenti, quali: rifacimento del manto del tetto con materiali diversi; modifiche alle coperture finalizzate all’installazione di impianti tecnologici; modifiche alla inclinazione o alla configurazione delle falde; realizzazione di lastrici solari o terrazze a tasca; inserimento di canne fumarie o comignoli; realizzazione di finestre a tetto, lucernari, abbaini o elementi consimili;

B.5. interventi di adeguamento alla normativa antisismica ovvero finalizzati al contenimento dei consumi energetici degli edifici, laddove comportanti innovazioni nelle caratteristiche morfo tipologiche, ovvero nei materiali di finitura o di rivestimento preesistenti;

B.6. interventi necessari per il superamento di barriere architettoniche, laddove comportanti la realizzazione di rampe per il superamento di dislivelli superiori a 60 cm, ovvero la realizzazione di ascensori esterni o di manufatti consimili che alterino la sagoma dell’edificio e siano visibili dallo spazio pubblico;

B.7. installazione di impianti tecnologici esterni a servizio di singoli edifici, quali condizionatori e impianti di climatizzazione dotati di unità esterna, caldaie, parabole, antenne, su prospetti prospicienti la pubblica via o in posizioni comunque visibili dallo spazio pubblico, o laddove si tratti di impianti non integrati nella configurazione esterna degli edifici oppure qualora tali installazioni riguardino beni vincolati ai sensi del Codice, art. 136, comma 1, lettere a), b e c) limitatamente, per quest’ultima, agli immobili di interesse storico-architettonico o storico-testimoniale, ivi compresa l’edilizia rurale tradizionale, isolati o ricompresi nei centri o nuclei storici;

B.8. installazione di pannelli solari (termici o fotovoltaici) a servizio di singoli edifici, purché integrati nella configurazione delle coperture, o posti in aderenza ai tetti degli edifici con la stessa inclinazione e lo stesso orientamento della falda degli edifici ricadenti fra quelli di cui all’art. 136, comma 1, lettere b e c) del Codice, del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42; installazione di pannelli solari (termici o fotovoltaici) a servizio di singoli edifici su coperture piane in posizioni visibili dagli spazi pubblici esterni;

B.9. installazione di micro generatori eolici con altezza complessiva non superiore a ml 1,50 e diametro non superiore a ml 1,00, qualora tali interventi interessino i beni vincolati ai sensi del Codice, art. 136, comma 1, lettere a), b e c) limitatamente, per quest’ultima, agli immobili di interesse storico-architettonico o storico-testimoniale, ivi compresa l’edilizia rurale tradizionale, isolati o ricompresi nei centri o nuclei storici;

B.11. interventi puntuali di adeguamento della viabilità esistente, quali: sistemazioni di rotatorie, riconfigurazione di incroci stradali, realizzazione di banchine, pensiline, marciapiedi e percorsi ciclabili, manufatti necessari per la sicurezza della circolazione, realizzazione di parcheggi a raso con fondo drenante o che assicuri adeguata permeabilità del suolo;

B.12. interventi di demolizione senza ricostruzione di edifici, e manufatti edilizi in genere, privi di interesse architettonico, storico o testimoniale;

B.13. realizzazione di tettoie, porticati, chioschi da giardino di natura permanente e manufatti consimili aperti su più lati, aventi una superficie non superiore a 30 mq o di manufatti accessori o volumi tecnici con volume emergente fuori terra non superiore a 30 mc;

B.14. realizzazione di cancelli, recinzioni, muri di cinta o di contenimento del terreno, inserimento di elementi antintrusione sui cancelli, le recinzioni e sui muri di cinta, interventi di manutenzione, sostituzione o adeguamento dei medesimi manufatti, se eseguiti con caratteristiche morfo-tipologiche, materiali o finiture diversi da quelle preesistenti e, comunque, ove interessino beni vincolati ai sensi del Codice, art. 136, comma 1, lettere a) , b) e c) limitatamente, per quest’ultima, agli immobili di interesse storico-architettonico o storico-testimoniale, ivi compresa l’edilizia rurale tradizionale, isolati o ricompresi nei centri o nuclei storici;

B.15. interventi di demolizione e ricostruzione di edifici e manufatti, ivi compresi gli impianti tecnologici, con volumetria, sagoma ed area di sedime corrispondenti a quelle preesistenti, diversi dagli interventi necessitati di ricostruzione di edifici e manufatti in tutto o in parte crollati o demoliti in conseguenza di calamità naturali o catastrofi. Sono esclusi dal procedimento semplificato gli interventi di demolizione e ricostruzione che interessino i beni di cui all’art. 136, comma 1, lettere a) e b) del Codice;


 

Autorizzazione paesaggistica “ordinaria”: procedimento Il richiedente presenta al soggetto competente al rilascio dell’autorizzazione apposita istanza, corredata dalla necessaria documentazione progettuale e dalla relazione paesaggistica, redatta da un tecnico abilitato secondo quanto previsto dal decreto del Presidente della Repubblica 12 dicembre 2005, “Individuazione della documentazione necessaria alla verifica della compatibilità paesaggistica degli interventi proposti, ai sensi dell’articolo 146, comma 3, del Codice dei beni culturali e del paesaggio”.

L’amministrazione competente esamina l’istanza, la documentazione e la relazione paesaggistica relative all’intervento per il quale si richiede l’autorizzazione, verificandone la completezza e, se necessario, richiedendo le opportune integrazioni e svolgendo gli accertamenti del caso; la medesima amministrazione provvede entro 40 giorni alla trasmissione di tale documentazione alla Soprintendenza, accompagnandola con una relazione tecnica illustrativa e con una proposta di provvedimento, nonché dando comunicazione all’interessato dell’avvio del procedimento e dell'avvenuta trasmissione degli atti al Soprintendente. Il Soprintendente, ricevuta la documentazione, esprime sulla richiesta il proprio parere vincolante, comunicandolo all’amministrazione entro i 45 giorni successivi alla ricezione degli atti.

In caso di parere negativo, il Soprintendente comunica agli interessati il preavviso di provvedimento negativo, ai sensi delle vigenti disposizioni di legge in materia di procedimento amministrativo.

Entro 20 giorni dalla ricezione del parere del Soprintendente, l’amministrazione competente provvede in conformità.

L’autorizzazione paesaggistica è immediatamente efficace, e tale rimane per un periodo di 5 anni; trascorso questo termine è necessario ottenere una nuova autorizzazione. Il diniego all’autorizzazione è impugnabile, con ricorso al tribunale amministrativo regionale o con ricorso straordinario al Presidente della Repubblica, entro i termini previsti dalla legge.

Nei casi di inerzia di una o più amministrazioni partecipi del procedimento la legge prevede misure sostitutive (art. 146, commi 9 e 10).

Autorizzazione paesaggistica semplificata: procedimento Sono assoggettati a procedimento semplificato di autorizzazione paesaggistica, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 146, comma 9, del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e successive modificazioni, recante il Codice dei beni culturali e del paesaggio, di seguito denominato «Codice», gli interventi di lieve entità, da realizzarsi su aree o immobili sottoposti alle norme di tutela della parte III del Codice, sempre che comportino un'alterazione dei luoghi o dell'aspetto esteriore degli edifici, indicati nell'elenco di cui all'allegato 1 del DPR 139 del 2010.

Il richiedente presenta all’amministrazione competente al rilascio dell’autorizzazione l’apposita istanza, costituita dalla relazione paesaggistica semplificata. Tale relazione deve essere redatta da un tecnico abilitato secondo le indicazioni da pag. 10 a pag. 14 del decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri 12 dicembre 2005, “Individuazione della documentazione necessaria alla verifica della compatibilità paesaggistica degli interventi proposti, ai sensi dell’articolo 146, comma 3, del Codice dei beni culturali e del paesaggio”.

Nella relazione il tecnico attesta anche la conformità del progetto alla disciplina urbanistica ed edilizia. Se l'autorità che rilascia l’autorizzazione non coincide con quella competente in materia urbanistica ed edilizia, è necessario ottenere dal comune l'attestazione di conformità dell'intervento alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie o, in caso di intervento soggetto a SCIA, delle asseverazioni previste dal Testo Unico Edilizia, DPR 380/01.

Dove possibile, la presentazione della domanda e la trasmissione dei documenti a corredo è effettuata per via telematica. Se per l’intervento da autorizzare si fa riferimento allo sportello unico per le autorità produttive, si potrà presentare la domanda a quest’ultimo.

L’amministrazione competente al rilascio dell’autorizzazione procede all’esame della richiesta e della relazione paesaggistica. Se la valutazione è negativa ne dà immediata comunicazione al richiedente. Se la valutazione è positiva, l’amministrazione procede entro 30 giorni all’invio della documentazione alla Soprintendenza.

Il Soprintendente, una volta ricevuta la documentazione, si esprime in merito alla richiesta con parere vincolante, e lo comunica all’amministrazione entro i 25 giorni successivi alla ricezione degli atti. Se il parere è negativo, la Soprintendenza ne dà immediata comunicazione all’interessato.

Se il parere è positivo, il Soprintendente ne dà notizia all’amministrazione, che comunica entro 5 giorni al soggetto interessato l’esito della richiesta. Se ne ha competenza, l’amministrazione rilascia contestualmente anche il titolo edilizio. L’autorizzazione è immediatamente efficace, e ha validità di 5 anni. Trascorso questo termine, è necessario ottenere una nuova autorizzazione.

Nei casi di inerzia di una o più amministrazioni partecipi al procedimento, la legge prevede misure sostitutive (art. 4 del DPR 139/10).




L'argomento successivo più discusso all'esame di Stato è il "titolo abilitativo". La norma che disciplina i titoli abilitativi è il Testo Unico Edilizia(TUE) dpr.380/2001.

Gli argomenti legislativi relativi al titolo abilitativo sono di fondamentale importanza per l'architetto. La conoscenza delle normative vigenti è necessaria per garantire la corretta progettazione e realizzazione delle opere edilizie.

"Per ogni tipo d'intervento edilizio serve un titolo abilitativo, tranne attività edilizia libera."

TITOLI ABILIATIVI:

1. PdC

2. SCIA

3. CILA

4. CIL


 
  • Comunicazione Inizio Lavori(CIL)

I seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:

Elenco che estende l’attività della CIL:

- gli interventi di manutenzione ordinaria: gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

- gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica;

- gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;

- le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo

- i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola

- le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;

- le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità

- le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità,

- i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al DL 2 1968, n. 1444;

- le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.


  • Comunicazione Inizio Lavori Asseverata(CILA)

Gli interventi NON riconducibili a:

· Art. 6 - Attività edilizia libera

· Art. 10 - Interventi subordinati a Permesso di Costruire

· Art. 22 - Interventi subordinati a Segnalazione Certificata di Inizio Attività

L'interessato trasmette all'amministrazione comunale(SUE) l'elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio; la comunicazione contiene, altresì, i dati identificativi dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.

I documenti da allegare per la CILA:

  • a relazione tecnica asseverata dal tecnico abilitato;

  • la documentazione catastale (visura, planimetria);

  • gli elaborati grafici (stato di fatto e situazione di progetto);

  • documentazione sullo stato legittimo dell’immobile;

  • la documentazione sulla sicurezza;

  • la documentazione sulla regolarità contributiva;

  • la ricevuta di pagamento di eventuali diritti di segreteria da pagare al comune;

  • l’atto di provenienza;

  • documenti di identità (del proprietario dell’immobile, del tecnico esperto).

Ad esempio, per la manutenzione straordinaria che non toccano la struttura dell’edificio, la diversa distribuzione degli ambienti, il rifacimento del bagno, il rifacimento di alcuni impianti, l’installazione di un sistema a cappotto termico serve la CILA.

Per frazionamento o accorpamento di unità immobiliari anche con variazione delle superfici delle singole unità (purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso) serva la CILA.

  • CILA SUPER BONUS-CILAS

Il modello CILA Superbonus (CILA-S) si riferisce solo ed esclusivamente alle agevolazioni legate al Superbonus 110%, sia sismabonus che ecobonus.

La CILA superbonus 110 costituisce la documentazione obbligatoria per dare avvio ai lavori di efficientamento energetico o di messa in sicurezza statica (art.33 e 33-bis del d.l. 77/2021, convertito dalla legge 108/2021 e in vigore dal 31 luglio scorso).

Gli interventi attuabili con CILA-S sono:

  • efficientamento energetica (ecobonus 110%);

  • riduzione del rischio sismico (sismabonus 110%);

  • tutti gli interventi trainanti e trainati che beneficiano del Superbonus 110% che possono riguardare anche parti strutturali e prospetti degli edifici.

Da notare che con la CILA-S è possibile assentire anche lavori di “ristrutturazione edilizia pesante”, che intervengono quindi sulla struttura dell’edificio, solo qualora si usufruisca dei bonus fiscali previsti dall’art. 119 del DL 34/2020 smi.

Inoltre, il modello CILA-S non richiede l’asseverazione dello stato legittimo dell’immobile (ai sensi dell’art. 9-bis del dpr 380/2001).

-Sanzione per mancata CILA

La mancata presentazione della CILA prevede una sanzione descritta all’articolo 6-bis, comma 5 del testo unico per l’edilizia, che ammonta a 1.000 €. Se si presenta la comunicazione quando l’intervento è in corso di esecuzione, si parla di CILA tardiva: la sanzione viene applicata lo stesso, ma è prevista una riduzione di due terzi (si pagherà 333,33 €).




  • Permesso di Costruire

Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:

a) gli interventi di nuova costruzione

b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica

c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino: un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente

d) interventi che Comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, «oppure», limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A

· comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli.


Il PdC è irrevocabile ed è oneroso ai sensi art. 16 “Contributo per il rilascio del permesso di costruire”.

Art.12. . Il permesso di costruire è rilasciato in CONFORMITÀ alle previsioni: degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente ( NTA)

· Parametri Urbanistici ( limiti & vincoli)

· Parametri Architettonici ( tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, sicurezza , vivibilità degli immobili )

Art.15. Il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo;

quello di ultimazione, entro il quale l'opera deve essere completata, non può superare tre anni dall'inizio dei lavori.

Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga. La realizzazione della parte dell'intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante SCIA. Si procede altresì, ove necessario, al ricalcolo del contributo di costruzione.


Art. 16 - Contributo per il rilascio del permesso di costruire

Il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo COMMISURATO ALL’INCIDENZA degli ONERI DI URBANIZZAZIONE nonché al COSTO DI COSTRUZIONE.

Il CONTRIBUTO DI COSTRUZIONE non è dovuto:

a) per gli interventi da realizzare nelle zone agricole

b) per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari;

c) per gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzate dagli enti istituzionalmente competenti nonché per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici;

d) per gli interventi da realizzare in attuazione di norme o di provvedimenti emanati a seguito di pubbliche calamità;

e) per i nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all'uso razionale dell'energia, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela dell’assetto idrogeologico, artistico-storica e ambientale.

  • Segnalazione Certificata Inizio Attività(SCIA)

Sono realizzabili mediante la Segnalazione certificata di inizio di attività, nonché in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente:

a) interventi di manutenzione straordinaria, qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio;

b) interventi di restauro e di risanamento conservativo qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio;

c) interventi di ristrutturazione edilizia

Sono inoltre realizzabili mediante SCIA le VARIANTI ( VARIANTE) al PERMESSO DI COSTRUIRE che NON incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del DL 2004, n. 42 e successive modificazioni e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.


Art. 23 SCIA in ALTERNATIVA al PERMESSO DI COSTRUIRE

In alternativa al permesso di costruire, possono essere realizzati mediante segnalazione certificata di inizio di attività:

a) gli interventi di ristrutturazione;

b) interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da PIANI ATTUATIVI ( PLC, PP) comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive

c) gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di STRUMENTI URBANISTICI GENERALI (PRG) recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

SCIA onerosa si può iniziare il lavori dopo 30 giorni. Nel caso dei vincoli e delle materie oggetto dell'esclusione di cui vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, qualora l'immobile oggetto dell'intervento sia sottoposto ad un vincolo la cui tutela compete, anche in via di delega, alla stessa amministrazione comunale, il termine di trenta giorni di cui al c. 1 decorre dal rilascio del relativo atto di assenso. Ove tale atto non sia favorevole, la denuncia è priva di effetti.




PERMESSO DI COSTRUIRE è quando incide sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, alteri la sagoma dell'edificio e …particolari interventi nella zona A.

SCIA quando NON incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio…

CILA tutti gli interventi che non sono compresi nella SCIA e PDC e Attività Edilizia libera

Attività edilizia libera…quando NON incide sulle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel Codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al DL n. 42/2004.

Uno degli argomenti più discussi nell'esame di Stato Architetto sia Architetto Senior che Junior è la tipologia dell'intervento edilizio e la procedura amministrativa che serve per proseguire ogni tipo d'intervento.

"La commissione dimostra un progetto o un elaborato dello stato di fatto e lo stato di progetto con dei segni gialli e rossi che dimostrino demolizione e costruzione e chiede la tipologia dell''intervento edilizio e quale titolo abilitativo serve per questo intervento. C'è la possibilità che non si fa vedere un progetto e chiede lo stesso di spiegare gli interventi edilizi e la procedura amministrava. "


Hector Santosdiez
PLP Atelier

hector Santosdiez
PLP Atelier

Un architetto praticante ha tanto a che fare con gli interventi edilizi specialmente capire se per un intervento serve la scia/ la CILA o piuttosto il PdC cambia tanto le procedure amministrative ed i tempi . La normativa TUE, DPR 380/2001 (aggiornata Marzo 2023) prevede sei tipologie degli interventi edilizi:

  • 1. Manutenzione ordinaria

  • 2. Manutenzione straordinaria

  • 3. Restauro e risanamento conservativo

  • 4. Ristrutturazione edilizia

  • 5. Nuova costruzione

  • 6. Ristrutturazione urbanistica

1- Manutenzione Ordinaria

gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; Per seguire questi interventi il proprietario può fare un CIL(comunicazione inizio lavori).

Rientrano in questa categoria tutte quelle opere classificate nel regime dell’attività edilizia libera e si possono eseguire senza alcun titolo abilitativo.

  • gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW;

  • gli interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio;

  • le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;

  • i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro silvo pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;

  • le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;

  • le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, previa comunicazione di avvio lavori all'amministrazione comunale;

  • le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;

  • i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al DM 2 1968, n. 1444;

  • le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

2-Manutenzione Straordinaria

opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.

Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso;

Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.




3- Restauro e risanamento conservativo

gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi.

Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;

In accordo all’art. 29 del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio Dlgs 42/04 – “per restauro si intende l’intervento diretto sul bene attraverso un complesso di operazioni finalizzate all’integrità materiale ed al recupero del bene medesimo, alla protezione ed alla trasmissione dei suoi valori culturali. Nel caso di beni immobili situati nelle zone dichiarate a rischio sismico in base alla normativa vigente, il restauro comprende l’intervento di miglioramento strutturale”.



4-Ristrutturazione edilizia

gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti.

Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del DL 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente;

Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettera c) e d), e 142 del medesimo decreto legislativo, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria;






5-Nuova costruzione

quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti.

Sono comunque da considerarsi tali:

1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali;

2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune;

3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;

4) installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;

e.5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore;

5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o delle tende e delle unità abitative mobili con meccanismi di rotazione in funzione, e loro pertinenze e accessori, che siano collocate, anche in via continuativa, in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, che non posseggano alcun collegamento di natura permanente al terreno e presentino le caratteristiche dimensionali e tecnico-costruttive previste dalle normative regionali di settore ove esistenti.

6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;(interventi pertinenziali)

7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;



6- Ristrutturazione Urbanistica

quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.


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