"COHOUSING" caratteristiche e vantaggi

Il termine "cohousing" definisce degli insediamenti abitativi composti da alloggi privati, corredati da ampi spazi comuni (coperti e scoperti) destinati all'uso collettivo e alla condivisione tra i coresidenti . Tra i servizi collettivi vi possono essere ampie cucine, lavanderie, spazi per gli ospiti, laboratori per il fai da te, spazi gioco per i bambini, palestra, piscina, internet cafè, biblioteca e altro.

Le abitazioni private sono di solito di dimensioni più limitate rispetto alla media delle normali abitazioni (più piccole dal 5 al 15%). Per una duplice motivazione: contenere i costi complessivi dell’intera area interessata dal progetto di cohousing e favorire un reale ed intenso utilizzo delle aree comuni che comportano una quota di partecipazione in capo a ciascun cohouser.

Di solito un progetto di cohousing comprende dalle 20 alle 40 famiglie che convivono come una "comunità intenzionale" di vicinato (vicinato elettivo) e gestiscono gli spazi comuni in modo collettivo ottenendo in questo modo risparmi economici e benefici di natura ecologica e sociale.

La coresidenza si sta affermando come strategia di sostenibilità: se da un lato, infatti, la progettazione partecipata * e la condivisione di spazi, attrezzature e risorse agevola la socializzazione e la mutualità tra gli individui, dall'altro questa pratica, unitamente ad altri approcci quali ad esempio la costituzione di gruppi d'acquisto solidale, l'auto condivisa o i diversi servizi utilizzati in comune, favoriscono il risparmio energetico e diminuiscono l'impatto ambientale della comunità.

Le principali caratteristiche di "cohousing" sono:

• multifunzionalità comunitaria: a fianco di funzioni più tradizionalmente residenziali sono presenti sempre servizi di vario tipo, destinati alla fruizione prevalente da parte dei membri della comunità;

• regole costituzionali e operative di carattere privato: tali insediamenti sono regolati da un sistema, generalmente abbastanza semplice, di regole di diritto privato, introdotte dai componenti della comunità per garantirne la specificità ed il funzionamento;

• componente valoriale: nella maggior parte dei casi la comunità si costituisce sulla base di una componente valoriale più o meno esplicita, come possono essere ad esempio servizi, valore d'investimento immobiliare, qualità ambientale, relazioni sociali o il senso di sicurezza, tale da conferirle un'accezione fortemente comunitaria;

• auto-selezione dei residenti: la formazione della comunità avviene per auto-selezione, solitamente ex-ante rispetto alla realizzazione materiale dell'insediamento. La scelta dei residenti avviene secondo meccanismi informali da cui deriva il cosiddetto “vicinato elettivo”;

• auto-organizzazione e partecipazione: un qualche grado significativo di auto-organizzazione e partecipazione dei residenti è un tratto essenziale della coabitazione.

COHOUSING in ITALIA

In Italia, la maggior parte delle coresidenze nascono grazie all'investimento di un gruppo di persone su un immobile dove l'intenzione è quella di trasferirsi insieme una volta costruito.

Gli spazi condivisi vengono generalmente assimilati agli spazi condominiali e pertanto ricondotti alle norme e ai modelli urbanistici esistenti e l'aspetto giuridico è quello normalmente regolato dall'atto di compravendita. In Italia la coresidenza è iniziata come processo dal basso che, talvolta, ha portato alla realizzazione di comunità intenzionali come ad esempio gli Eco villaggi. Solo dall'inizio del ventunesimo secolo si assiste ad una evoluzione dell'approccio come nuova modalità abitativa che prende piede anche attraverso la formazione di comitati promotori costituiti spesso in associazioni per la promozione sociale. In alcune regioni si stanno esplorando forme di innovazione sociale di gestione del bene comune quello affidamento di un immobile in comodato d'uso gratuito per un lungo tempo. Questo diverso approccio di "secondo welfare" (che si affianca al sistema statale di politiche sociali garantito con aperture a diverse collaborazioni tra pubblico e privato) sta aprendo la strada a nuovi modelli abitativi per la terza età.

Qui sotto abbiamo riportato alcuni esempi e start up di cohousing in Italia:

1-Urban Village Bovisa, Milano

Il complesso è stato realizzato tra il 2007 e il 2009. È composto da 32 unità abitative disposte a corte intorno ad un giardino comune.Tra i servizi comuni ci sono l’orto, la lavanderia-stireria, la piscina-solarium, l’asilo e il car-sharing.

2-Urban Village Navigli, Milano

Le caratteristiche principali del progetto sono

• la climatizzazione degli ambienti con un sistema di pompe di calore geotermiche che scambia energia con il terreno

• presenza di impianti fotovoltaici condominiali per la produzione di energia elettrica

• materiali e tecniche di costruzione che permettono l'isolamento termico e acustico nettamente al di sotto delle soglie massime stabiliti dalle norme vigenti

• la possibilità di costituire un Gas (Gruppo di acquisto solidale) per l'acquisto degli alimentari biologici e privilegiando la filiera corta presenza di spazi verdi

3-Terracielo – Rodano (MI)

un cohousing particolarmente orientato ai temi della sostenibilità edilizia ed energetica, è infatti uno dei primi complessi in classe energetica A+ che ha visto il Politecnico di Milano coinvolto nella progettazione impiantistica. Un progetto inizialmente nato come tradizionale che, con il supporto di cohousing.it, si è adeguato alle richieste dei futuri cohouser dotandosi di spazi e servizi comuni (400 mq di spazi coperti e oltre 2000 mq di verde comune) che oggi caratterizzano questo complesso dal cuore tecnologico e dallo spirito collaborativo.

*progettazione partecipativa (conosciuto una volta come cooperative design, progettazione cooperativa o co-design) è un approccio di progettazione che tenta di coinvolgere attivamente tutti i portatori di interesse/stakeholder (impiegati, partner, clienti, cittadini, utenti finali) nel processo di progettazione col fine di contribuire a garantire che il prodotto incontri i loro bisogni e che sia usabile.

https://it.wikipedia.org/wiki/Coresidenza

Autorizzazioni paesaggistiche

Il Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 prescrive, all’art. 146, che i proprietari, possessori o detentori a qualsiasi titolo di immobili o aree di notevole interesse pubblico sottoposti a tutela ai sensi di legge, hanno l’obbligo di sottoporre all’ente competente (Regione o ente subdelegato) i progetti delle opere che intendano eseguire, corredati della documentazione prevista, ai fini di ottenere preventiva autorizzazione. In difetto di essa i lavori non possono essere iniziati.

Il Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 prescrive, all’art. 146, che i proprietari, possessori o detentori a qualsiasi titolo di immobili o aree di notevole interesse pubblico sottoposti a tutela ai sensi di legge, hanno l’obbligo di sottoporre all’ente competente (Regione o ente subdelegato) i progetti delle opere che intendano eseguire, corredati della documentazione prevista, ai fini di ottenere preventiva autorizzazione. In difetto di essa i lavori non possono essere iniziati. L’autorizzazione paesaggistica non è necessaria nei seguenti casi (art. 149 del D. Lgs. 42/2004):

per gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, di consolidamento statico e di restauro conservativo che non alterino lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore degli edifici;

per gli interventi inerenti l’esercizio dell’attività agro-silvo-pastorale che non comportino alterazione permanente dello stato dei luoghi con costruzioni edilizie ed altre opere civili, e sempre che si tratti di attività ed opere che non alterino l’assetto idrogeologico del territorio;

per il taglio colturale, la forestazione, la riforestazione, le opere di bonifica, antincendio e di conservazione da eseguirsi nei boschi e nelle foreste indicati dall’articolo 142, comma 1, lettera g, purché previsti ed autorizzati in base alla normativa in materia.

Oltre ai suddetti casi di esclusione previsti dall’art. 149, nel nuovo Dpr 31/2017 sono stati individuati ulteriori 31 interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica (Allegato A). Fra questi, anche le opere e gli interventi edilizi che si discostano dal progetto che ha ottenuto l’autorizzazione paesaggistica fino al limite del due per cento delle misure progettuali relative a: altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta o traslazioni dell'area di sedime (punto A.31 dell'allegato A). L'autorizzazione paesaggistica è un provvedimento autonomo e presupposto rispetto al rilascio degli altri titoli abilitativi l’intervento proposto e non costituisce presunzione di legittimità del progetto sotto ogni altro profilo. In particolare sono fatte salve le autorizzazioni e le prescrizioni stabilite da altre normative, nonché le verifiche di conformità a disposizioni vigenti oggetto di specifica disamina da parte degli Enti e degli Uffici competenti. In relazione all’entità dell’intervento, la richiesta di autorizzazione, mediante l’opportuna documentazione allegata, darà conto, in sintesi, delle seguenti fasi:

lettura del paesaggio - analisi finalizzata alla comprensione delle caratteristiche specifiche del paesaggio alle diverse scale (quali sono i caratteri geomorfologici, idrologici, pedologici, vegetazionali,..? Quali sono le motivazioni alla base dell’apposizione di un vincolo specifico?)

sintesi e interpretazione - Individuazione e valutazione dei caratteri strutturali del sistema paesistico-ambientale. Lettura della dinamica del paesaggio (Quali sono le permanenze e qual è il loro significato? Qual è lo stato e il valore degli elementi costitutivi del paesaggio? Quali sono gli elementi di maggiore vulnerabilità?)

progetto dell’intervento inserito nel contesto (valutazione) - I contenuti paesistici sono integrati in un processo metodologico unitario di costruzione del progetto. La conoscenza del paesaggio è anche strumento di controllo del progetto (Quali sono gli effetti sul paesaggio? Quella specifica proposta in quello specifico luogo rispetta i valori riconosciuti dal vincolo, ne deteriora i caratteri, contribuisce alla riqualificazione del contesto paesistico di riferimento? Quali sono le trasformazioni che il paesaggio è in grado di assorbire o compensare? Quali correttivi è necessario introdurre?)

Ai fini del rilascio dell'autorizzazione, l’Ente competente deve valutare la compatibilità paesaggistica dell'intervento richiesto in rapporto alle caratteristiche del contesto e al valore riconosciuto dal vincolo paesaggistico esistente. In particolare: - l’autorità competente entro 40 gg verifica la documentazione, acquisisce il parere della Commissione per il paesaggio e trasmette la richiesta alla Sovrintendenza; - la Sovrintendenza nei 45 gg successivi dal ricevimento della documentazione rende il proprio parere vincolante. Se la Sovrintendenza esprime parere favorevole, entro i successivi 20 giorni, viene rilasciata l’autorizzazione paesaggistica. In caso di parere negativo, viene comunicato dalla stessa Sovrintendenza il preavviso di diniego, l'autorità competente entro 20 gg. dal ricevimento del definitivo parere della Sovrintendenza emette conforme provvedimento paesaggistico; - se la Sovrintendenza non esprime il proprio parere l’autorità competente procede al rilascio dell’autorizzazione o al diniego in ogni caso decorsi 60 gg dal ricevimento della pratica da parte della Sovrintendenza. Possono rilasciare autorizzazioni paesaggistiche solo gli Enti locali inclusi negli elenchi approvati da Regione Lombardia e ritenuti idonei ad esercitare le competenze paesaggistiche loro attribuite dall’art. 80 della L.R. 12/2005. Per gli Enti locali non idonei le relative funzioni amministrative “sono esercitate, per i territori di rispettiva competenza, dagli enti gestori di parco regionale e dalle comunità montane, nonché dalla Città metropolitana di Milano o dalle province per i restanti territori.” (v. art. 80, comma 9, della LR 12/2005 e s.m.i.).

www.cittametropolitana.mi.it

ONERI DI COSTRUZIONE

In base al testo unico dell'edilizia (TUE), tutti gli interventi edilizi che rientrino nella categoria " Interventi di nuova costruzione " sono soggetti al pagamento di oneri di urbanizzazione primaria e secondaria ed oneri di costruzione.

Interventi edilizi di nuova costruzione sono:

1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali;

2) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;

Il contributo di costruzione comprende una quota di del costo di costruzione dei nuovi edifici, variabile dal 5 per cento al 20 per cento, che viene determinata dalle regioni in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni e della loro destinazione, dimensione ed ubicazione etc.

La prima legge che ha regolamentato tale onere è il DM 801/77, conosciuta come legge Bucalossi. Tale norma consente di redigere un calcolo analitico del costo di costruzione. Il calcolo si fonda sulla quantificazione della superficie utile residenziale S.u. dell’intervento (calpestabile dei locali abitabili) e della superficie non residenziale S.n.r: (balconi, logge terrazzi, locali accessori tipo corridoi, soffitte, etc.). Una serie di parametri connotano l’intervento se ad esempio di lusso o civile, comportando a maggiorazioni percentuali del costo di costruzione. Il costo di costruzione al metro quadro(computo metrico estimativo) è deliberato dalle regioni periodicamente, ciascun comune, tramite una delibera di Consiglio Comunale opportunamente legifera sul valore finale che può essere rivalutato. Sui siti dei comuni sono pubblicate, nella maggior parte dei casi, le tabelle contente i valori aggiornati dei relativi costi di costruzione e delle opere di urbanizzazione ( prezziario vol.1 e vol.2).

Una volta individuato il costo di costruzione al metro quadro lo si implementa dei coefficienti maggiorativi al metro quadro precedentemente citati. Ad esempio se un alloggio ha una S.u inferiore a 95 mq la percentuale di maggiorazione è nulla, se la superficie utile è compresa tra i 95 e 110 mq l’aumento è del 5% e così via.

Il costo maggiorato viene moltiplicato per la superficie complessiva dell’edificio valutata come 100% della S.u. e 60% della S.n.r. il contributo non è altro che una percentuale del costo così determinato in base alle percentuali di maggiorazioni precedentemente citate

Qui di seguito l’immagine dello schema di calcolo e delle percentuali,

In base al D.p.r. 380/01 all’art. 17, il contributo di costruzione non è dovuto per:

1. gli interventi da realizzare nelle zone agricole, ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell’imprenditore agricolo a titolo principale;

2. per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari;

3. gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzate dagli enti istituzionalmente competenti nonché per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici;

4. gli interventi da realizzare in attuazione di norme o di provvedimenti emanati a seguito di pubbliche calamità;

5. i nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all’uso razionale dell’energia, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela dell’assetto idrogeologico, artistico-storica e ambientale.

Le costruzioni, gli impianti industriali e artigianali non sono soggette al contributo di costruzione ma al contributo pari alla incidenza delle opere di urbanizzazione, di quelle necessarie al trattamento e allo smaltimento dei rifiuti solidi, liquidi e gassosi e di quelle necessarie alla sistemazione dei luoghi ove ne siano alterate le caratteristiche.

Contributo di costruzione attività commerciali e turistiche o impianti destinati ad attività turistiche, commerciali e direzionali o allo svolgimento di servizi comporta la corresponsione di un contributo pari all’incidenza delle opere di urbanizzazione, nonché una quota non superiore al 10 per cento del costo documentato di costruzione stabilito con delibera del consiglio comunale.

Il Decreto Sblocca Italia (legge n. 164/2014) ha apportato sostanziali modifiche agli articoli 16, 17, 18 e 19 del citato D.P.R. n. 380/2001 (Testo unico dell’edilizia). In particolare, al fine di promuovere il recupero del patrimonio edilizio esistente, definisce le modalità di incentivazione per gli interventi di ristrutturazione edilizia, di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R., n. 380 del 2001, rispetto a quelli di nuova costruzione. "Per gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 6, comma 2, lettera a), qualora comportanti aumento del carico urbanistico, il contributo di costruzione è commisurato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione, purché ne derivi un aumento della superficie calpestabile."